錢荒是真的嗎？利率走高、成數縮水？解析購屋自備款暴增，條件與解套攻略一次看

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13 至 19 分鐘

近期臺灣房貸市場出現不少討論，過去購屋族可能只要準備兩成自備款，就有機會取得八成房貸，如今部分案件卻可能因銀行鑑價或授信條件不如預期，必需額外籌措數十萬甚至數百萬元。另外，內政部公布的115年第1季房價負擔能力指標顯示，全國房貸負擔率達41.46%，房價所得比為9.47倍，代表一般家庭買房仍需要負擔不小的經濟壓力。

究竟這波被稱為「資金荒」的現象是如何形成的？銀行端為何集體縮銀根？面對頭期款與利率的雙重考驗，購屋族該如何自保與調度資金？本文帶您一次看懂。

🔗參考資料：內政部不動產資訊平台-政府住宅統計研究報告-房價負擔能力統計

▎房貸成數從8成降至7成，2,000萬元房屋自備款多出200萬元

假設您看中了一間總價2,000萬元的房子，原本以為可以貸8成（借1,600萬），自備款只要400萬：

銀行最後只願意給7成：貸款金額秒降到1,400萬。
您要準備的頭期款：從400萬跳到600萬！
衝擊：得額外湊出200萬元的現金。

上述金額還只是房屋本身的自備款，並沒有包含契稅、代書費、仲介費、裝修及家具家電等其他開銷。

除了貸款成數，房貸利率提高也會增加每個月的還款負擔。
假設同樣貸款1,400萬元、分30年還款：

若利率是2.1%，每個月本息要繳約52,450元。
若利率微漲到3%，每個月要繳約59,025元。
衝擊：每個月多支出6,575元！

💡小提醒：8成與7成僅為舉例試算，並不代表央行硬性規定只能貸7成。實際能貸多少，還是看您選的銀行、房屋鑑價，以及審核結果而定喔！

▎房貸為什麼變難借？其實銀行不是沒錢，而是更「挑客」了！

最近常聽到大家說「臺灣鬧錢荒、銀行沒錢借房貸了」，真的是這樣嗎？

其實，銀行處理貸款就像我們管理理財一樣，除了看資金成本，還要考慮風險分散。央行2026年5月發布的《金融穩定報告》顯示，銀行的流動性覆蓋比率（LCR）平均有125.87%，遠高於法定的最低標準100%，代表整個金融體系還是很穩健的！

什麼是「流動性覆蓋比率（LCR）」？

答：簡單來說，LCR就是用來觀察銀行在短期資金需求增加時，有沒有足夠的流動資產可以應付。

這項數據可以幫助了解銀行的資金調度能力，但不代表銀行一定會提供多少房貸額度。換句話說，即使整體銀行體系的資金狀況仍屬穩健，也不代表每一家銀行都會積極承作房貸。

來源：金融穩定報告-第20期 p.71

那為什麼民眾還是覺得房貸很難申辦？
因為當市場上想買房的人、企業要融資的人同時湧進銀行時，銀行就會開始「擇優錄取」：

額度優先給：收入極度穩定、信用紀錄完美、或是長期在自家存款的客戶。
條件抓比較嚴：對於收支比稍微緊繃的人，可能就會給比較保守的成數或利率。

▎2026年「第二戶房貸」新規！想換房或買第二戶請注意

除了銀行本身的審核標準，央行的管制措施也是影響房貸成數的重要因素。

為了避免房地產市場過度依賴銀行資金，央行針對部分購屋貸款設定了貸款成數上限及寬限期限制。

什麼是「寬限期」？

答：簡單來說，就是在約定的期間內，借款人只需要繳交利息，暫時不用償還本金。這樣可以降低初期的每月還款壓力，但寬限期結束後，就需開始同時償還本金與利息。

如果沒有寬限期，就代表從房貸開始繳款時，需正常償還本金與利息，每個月的支出自然會比較高。

根據中央銀行自2026年9月18日起實施的最新規定，自然人第2戶購屋貸款的最高成數上限，已經從原本的6成調整為7成，但仍然不能申請寬限期：

自然人第二戶購屋貸款：最高7成，無寬限期。
自然人第三戶以上購屋貸款：最高3成，無寬限期。
自然人購置高價住宅貸款：最高3成，無寬限期。
公司法人購置住宅貸款：最高3成，無寬限期。
名下有房屋者申辦第一戶購屋貸款：不得有寬限期。

💡小提醒：央行規定的貸款成數是最高上限，並不是只要符合條件，銀行就一定會貸到這個比例喔。

🔗參考資料：中華民國中央銀行全球資訊網-央行辦理健全房地產市場方案專區-中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

▎銀行在評估您什麼？收支與信用紀錄都是關鍵

不少人會認為，只要自己有工作、名下也有房子可以抵押，應該就能順利申請房貸。但實際上，銀行不只看房子值多少錢，也會評估借款人有沒有穩定的收入，以及未來是否有能力按時繳款。

一般來說，銀行審核房貸時，主要會注意以下幾個方面：

工作與收入是否穩定？
銀行通常會查看薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、所得清單或其他收入證明，確認借款人是否有穩定的收入來源。
如果工作年資較短、收入不固定，或是目前的收入不足以負擔房貸，銀行就可能採取比較保守的審核方式。
目前還有多少貸款與負債？
除了房貸以外，信用貸款、車貸、信用卡分期及循環信用，都可能影響銀行對還款能力的評估。
例如，每個月收入有8萬元，但已經有信用貸款及車貸需要繳款，實際可以拿來支付房貸的金額就會減少。
過去的信用紀錄是否正常？
銀行也會透過聯徵資料，了解借款人過去的信用卡及貸款繳款情況。
如果曾經有信用卡遲繳、貸款延遲還款、催收或其他信用異常紀錄，都可能影響銀行的核貸意願。
房屋本身的條件與鑑價結果？
銀行會依照房屋地段、屋齡、用途、屋況及附近實際成交行情，評估房屋可以作為多少貸款的擔保品。
特別要注意的是，買賣雙方談好的成交價格，不一定等於銀行認定的房屋價值。
資金用途與未來還款來源？
銀行也會了解借款人的貸款用途，以及未來準備用什麼收入償還貸款。

🔗參考資料：中華民國中央銀行全球資訊網-不動產貸款相關資訊（115年9月）

▎面對房貸緊縮，買房前請做足這5項準備！

現在買房，不能只計算房屋總價及頭期款，還要考慮銀行最後可能核貸多少。與其等到準備交屋時才發現資金不夠，不如在簽約前就先做好以下準備：

第簽約前先向銀行了解貸款條件。
不要只依照房仲或建商提供的貸款成數來估算自備款。不同銀行的審核方式不一樣，建議在購屋前先詢問銀行，了解自己的收入與信用條件大約可以申請多少房貸，也要確認可能的利率及核貸時間。
自備款最好多準備一些。
除了原本預計的頭期款，也要把契稅、代書費、仲介費、裝修及其他必要開銷算進去。如果所有存款都拿來支付頭期款，交屋後可能連日常生活或臨時支出都會受到影響。
維持良好的信用紀錄。
平時就要養成按時繳信用卡及貸款的習慣，避免發生遲繳情況。良好的信用紀錄，有助於銀行了解借款人的還款習慣。
先整理目前名下的負債。
如果名下還有信用貸款、車貸或其他分期付款，可以先整理每個月需要繳多少錢，再評估自己的收入是否足以負擔新增房貸。
提前準備不同的資金方案。
萬一銀行最後核貸成數低於預期，就要及早考慮是否調整購屋預算、增加自備款，或重新安排購屋時間。不要等到交屋日期快到了，才急著尋找資金補足差額。