2026購屋族必看：房貸成數大縮水，自備款不足怎麼辦？解析央行管制與對策

在房價高漲的時代，「買房」已成為許多人一生中最大的財務決策。然而，近期房貸市場風雲變色，許多購屋族發現，原以為能貸到8成的貸款，最終卻因銀行放款緊縮或央行政策限制，縮減至7成甚至更低。這消失的「1成」差額，動輒就是上百萬元的資金缺口。

本文將帶您深入剖析房貸成數下降的核心原因、政府政策規範，以及在自備款壓力劇增下，購屋族該如何尋求其他合法的融資管道，確保順利交屋。

▎為什麼房貸成數變低了？

許多購屋族在簽訂預售屋合約或進入中古屋買賣程序後，才驚覺貸款核撥金額不如預期。造成房貸成數「變相縮水」的原因主要有以下三點：

央行管制持續發威

中央銀行為防範房市過熱與金融風險，近年多次修正《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》。針對特定地區、多房族及高價住宅（豪宅）設定了嚴格的成數上限。

🔗參考資料：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

例如：建物用途登記為「住商」、「住辦」或「住工」，只要涉及住宅使用，均受成數限制（問答Q1）。此外，青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）雖不受第1戶、第2戶購屋貸款成數限制，但若涉及「高價住宅」則仍須遵守規範（問答Q4）。

Q1：借款人申辦購置住宅貸款，其建物所有權狀之用途登記含「住」、「住商」、「住辦」、「住工」等，是否應適用本規定之規範？(114.9.8生效)

答：是。

惟如建物所在地之地方政府法令規定該建物可供營業使用，且借款人主張該建物主要用途實際供借款人本人營業用(出租除外)並有設立登記(或切結於購置建物半年內辦妥設立登記)，經金融機構實地查核屬實並落實借款人切結事項者，得排除本規定之適用。
借款人如屬自然人者，上開「借款人本人」僅限獨資、合夥事業之負責人。

Q4：自然人申辦全國公教員工房屋貸款(築巢優利貸) 、財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，是否應受本規定限制？(114.9.8生效)

答：財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」不受本規定自然人第1戶、第2戶購屋貸款限制，其餘均應受本規定限制。

銀行法的「放款天花板」

根據《銀行法》第72條之2，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過其所收存款總額及金融債券發售額之30%。
隨著近兩年房市交易熱絡，多數銀行已逼近這條「紅線」，銀行不得不採取「排隊等放款」或「提高貸款門檻（降低成數、拉高利率）」來以價制量。

🔗參考資料：金融監督管理委員會主管法規共用系統-銀行法

鑑價與成交價「脫鉤」

這是在實務上最常導致自備款不足的原因。銀行鑑價往往傾向保守，若您買在行情高點（成交價），但銀行鑑價僅參考過去半年的均價，當「鑑價低於成交價」時，即便成數給足8成，計算基準也是以較低的鑑價為準。

▎自備款壓力試算：消失的1成有多重？

房屋總價	原定8成貸款	縮減至7成貸款	自備款缺口
1,000萬	800萬	700萬	100萬
1,500萬	1,200萬	1,050萬	150萬
2,000萬	1,600萬	1,400萬	200萬

▎誰最受影響？解讀央行信用管制核心

根據央行最新問答，以下族群必須特別留意：

換屋族（名下已有屋者）：即使原房貸已繳清，在特定地區購買第2戶時，還是會成數受限且無寬限期。
協處措施：若為「先買後賣」的實質換屋自住族，可與銀行切結：「撥款後18個月內出售原房產並完成轉移登記」（問答Q17、Q18）。
豪宅族群：臺北市7,000萬、新北市6,000萬、其他地區4,000萬以上住宅，成數上限極低且無寬限期。
繼承取得房產者：若名下的建物是經由「繼承」取得，在計算「名下房屋數」或「房貸戶數」時可不計入，對繼承者申辦第1戶房貸非常有利（問答Q11、Q14）。
第1戶購屋但另有擔保貸款者：若申辦第1戶房貸，但資金來源是靠「其他擔保品（如：父母房產）」貸款撥入，則該筆第1戶房貸不得有寬限期（問答Q6）。

Q17：自然人名下有房屋，主張其因有實質換屋自住需求，擬申辦第1戶購屋貸款，有何協處措施？(114.9.8生效)

答：針對先買後賣之實質換屋自住族提供下列協處措施：

協處措施適用對象：
自然人名下無房貸但有房屋，主張其因有實質換屋自住需求，擬申辦第1戶購屋貸款者。
協處措施之內容：
上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受本規定不得有寬限期之限制。
- (1)借款人應於第1戶購屋貸款撥款後18個月內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。
- (2)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：取消寬限期、立即收回18個月原應分期償還之貸款本金(依貸款合約核實認定)，以及追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。
113年9月20日(含)以後錄案之貸款案件均得適用上開協處措施。

Q18：自然人名下已有1戶「房貸」，主張其因有實質換屋自住需求，擬申辦第2戶購屋貸款，有何協處措施？(114.9.8生效)

答：針對先買後賣之實質換屋自住族提供下列協處措施：

協處措施適用對象：自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實質換屋自住需求，擬申辦第2戶購屋貸款者。
協處措施之內容：上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受本規定貸款成數上限及不得有寬限期之限制。
- (1)借款人應於第2戶購屋貸款撥款後18個月內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。
- (2)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：取消寬限期、立即收回18個月原應分期償還之貸款本金(依貸款合約核實認定)及貸款成數差額；以及追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。
113年9月20日(含)以後錄案之貸款案件均得適用上開協處措施。

Q11：自然人名下有無房屋之認定方式？(114.9.8生效)

答：金融機構應確認「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物(包括建物權狀未含「住」字樣者)。惟該建物係繼承取得者，不計入借款人名下之房屋數。

Q14：自然人名下房貸戶數之認定方式？(114.9.8生效)

答：

金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心(下稱聯徵中心)辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋(包括建物權狀未含「住」字樣者)為抵押之擔保放款，且資金用途代號為「1」者(購置不動產) (簡稱「房貸」)，或經金融機構確認其貸款資金之實際用途屬購置不動產者。
「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」。惟自然人因繼承而承受之房貸，不計入借款人名下之房貸戶數。
金融機構於個案撥款前，應再次查詢確認自然人名下之房貸戶數。

Q6：借款人申辦購置住宅貸款，另以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅者，是否應受本規定限制？(114.9.8生效)

答：是。

金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額，即屬本規定「另以其他名目，額外增加貸款金額」之情形。
借款人新貸或增貸資金加計購置住宅貸款金額，不得超過本規定規範之貸款成數上限。另自然人申辦受本規定限制之第1戶購屋貸款，如以其他擔保品申辦貸款並流向購置該第1戶住宅者，該筆其他擔保品貸款亦不得有寬限期。
為確實掌握借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請借款人切結並按申貸用途使用貸款資金，以及切結不實之不利違約效果。金融機構應事後查核，落實借款人切結事項。

▎自備款不足的變通方案：除了房貸還能怎麼辦？

善用「切結出售」條款：
若您是換屋族，務必主動向銀行爭取問答Q18的協處措施，透過切結18個月內賣屋，換取正常的成數與寬限期，避免資金周轉不靈。
原屋增貸或二胎房貸：
若名下或父母名下已有房產，可利用「二胎房貸」快速取得資金。
信用貸款：
信貸是補足缺口最快的方式。但央行規範（問答Q6、Q8）嚴格監控資金流向，若銀行查獲信貸或其他擔保貸款資金實質流向購置受限住宅，將合併計算成數上限。

Q6：借款人申辦購置住宅貸款，另以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅者，是否應受本規定限制？(114.9.8生效)

答：是。

金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額，即屬本規定「另以其他名目，額外增加貸款金額」之情形。
借款人新貸或增貸資金加計購置住宅貸款金額，不得超過本規定規範之貸款成數上限。另自然人申辦受本規定限制之第1戶購屋貸款，如以其他擔保品申辦貸款並流向購置該第1戶住宅者，該筆其他擔保品貸款亦不得有寬限期。
為確實掌握借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請借款人切結並按申貸用途使用貸款資金，以及切結不實之不利違約效果。金融機構應事後查核，落實借款人切結事項。

Q8：以下情況是否應適用本規定之規範？(114.9.8生效)
(1) 借款人以買賣方式新取得住宅(含基地)所有權，過戶一段期間後，憑該住宅(含基地)向金融機構申辦貸款？
(2) 借款人以已清償購置住宅貸款之擔保品再次申貸？

答：借款人應切結貸款資金非流向購買受本規定限制貸款條件之各項不動產，以及切結不實之不利違約效果，承貸金融機構並應核實認定借款人資金用途及落實借款人切結事項。
承貸金融機構如經查證貸款資金實質流向購買受本規定限制貸款條件之各項不動產，貸款條件應按本規定辦理，並執行切結事項。